Проектное финансирование или отказ от долевого строительства

С 1 июля 2019 г. рынок недвижимости России ждут серьезные изменения. Долевое строительство, котором можно было воспользоваться целых 15 лет будет упразднено, а строительные компании перейдут на проектное финансирование объектов. Но каким образом эти изменения коснуться простых покупателях? Нужно ли поторопиться с покупкой квартиры по ДДУ? Каковы перспективы развития отрасли недвижимости в ближайшую пятилетку?

Проектное финансирование. Отказ от долевого строительства

Предпосылки введения новой модели финансирования

Федеральный закон ФЗ — №214 «Об участии в долевом строительстве» стал действовать с 30 декабря 2004 года — российские застройщики получили в распоряжение отличный механизм для финансирования. Причем он предельно простой и удобный для всех участников процесса. Покупатели получили возможность внести средства в недвижимость еще на стадии котлована и сэкономить в итоге, а фирмы застройщики — получили необходимые инвестиции для реализации объектов. Но у такого подхода были и минусы.

Первая проблема долевого строительства — увеличение количества обманутых дольщиков. По данным известного издательства РБ., в 1-м квартале 2018 г. в России уже имелось 842 недостроенных объекта, где заключено 80,3 тыс. договоров долевого участия с дольщиками, которые были занесены в реестр пострадавших. И число таких объектов увеличивается, несмотря на принимаемые меры поддержки государством таких застройщиков.

Попытки государства решить проблему за 15 лет так остались тщетны. И в октябре 2017 года президент РФ дал поручение министерствам разработать 3-летний план, который предусматривает  отказ от долевого строительства и переход на новый тип финансирования.

В ходе «Прямой линии» 7 июня 2018 г. президент огласил точную дату ликвидации долевого строительства и новый вид финансирования. Проектным финансированием начнут пользоваться с 1 июля 2019 года.

Проектное финансирование

Проектное финансирование подразумевает уход от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек. При приобретении недвижимости будет требоваться обязательное участие 3-х сторон: покупателя, продавца и банка (в роли гаранта сделки).

Разберем этапы всей сделки:

• Покупатель вкладывает средства в строительство жилья.
• Средства переводятся на отдельный специальный счет в банке.
• Банк выдает застройщику целевой кредит для постройки объекта.
• После передачи объекта в эксплуатацию банк переводит деньги со специального счета застройщику, а готовый объект переходит в пользование покупателю.

В соответствии с новой моделью средства граждан, привлеченные на строительство, будут храниться на счетах эскроу. Это условные спец. счета, которые открываются до наступления каких-то определенных условий, в конкретном случае — до сдачи объекта в эксплуатацию. Ранее этого момента распоряжаться деньгами не могут ни застройщики, ни банки, ни сами покупатели. Для того чтобы использовать дополнительные средства на строительство объекта застройщик может использовать собственные финансы или сделать обращение в банк за целевым кредитом, но уже под определенные проценты.

Основные цели перехода на проектное финансирование

Минусы 214-ФЗ были определены уже в первые годы действия закона. Его положения не гарантировали полноценной защиты прав дольщиков, в результате чего число обманутых покупателей со временем возрастало. Для решения проблемы с 1 января 2017 года в РФ начал работать новый орган — компенсационный фонд долевого строительства, занимающийся возмещением причиненного ущерба при невыполнении застройщиками своих обязательств. Средства, переведенные в фонд, переводятся из страховых отчислений, которые делаю застройщики.

Созданный год назад такой механизм участия в договоре долевого участия в строительстве показал себя с положительной стороны, но в итоге государственные структуры не поменяли свое решение и по-прежнему настаивают о необходимости отказа от ДДУ.

Проектное финансирование ставит перед собой следующие цели:

1. защита прав покупателей жилья;
2. удаление с рынка недобросовестных и ненадежных застройщиков;
3. сокращение сроков строительства.

В правительстве говорят о том, что новый механизм позволит использовать деньги дольщиков, но при этом максимально их обезопасить, чтобы средства дольщиков расходовались по целевому назначению, а не так, как мы имеем на сегодняшний день. Если сейчас невозможно проконтролировать целевое использование денег застройщиками, то в после нововведений будет какая-то гарантия их сохранности. В новых условиях смогут выжить только серьезные компании с огромной степенью надежности и доверия, а финансовое давление в виде уплаты процентов по кредитам подтолкнет компании-застройщики не затягивать со сроками передачи объектов в пользованиедольщикам.

Как будет происходить переход к проектному финансированию

Переход на новую систему финансирования — это новые потрясения, которые и так уже не один год сотрясают рынок недвижимости. Со слов президента 7 июня 2018 г. во время «Прямой линии», переход нужно проводить плавно, поэтому процесс разобьют на 2 этапа, которые реализуют в 2018 и 2019 годах.

Переходный этап с 1 июля 2018 г.

Вместе с поправками в закон о долевом строительстве, которые вступили в силу с 1 июля 2018 г., ужесточились требования к застройщикам, работающим по ДДУ. Одновременно с этим усилилась защита прав дольщиков.

Основные положения поправки:

1. введение «эскроу-счетов»;
2. 1 девелопер (застройщик) получает только 1 разрешение на строительство объекта;
3. запрет жилищных сертификатов и жилищных кооперативов — ЖСК.

Введенные поправки создали неплохой продукт, который разрешает применение ДДУ и вместе с тем содержит элементы финансирования для защиты прав дольщиков. В частности, с 1 июля 2018 г. полученные для строительства средства граждан будут храниться на счетах «эскроу» до момента передачи объекта в эксплуатацию.

Запрет привлечения инвестиций через жилищные сертификаты и создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) — это еще одна защитная мера, так как подобные схемы не дают дольщикам практически никаких гарантий при покупке жилья.

Кроме того, решено ограничить застройщиков в объемах реализации жилья — теперь каждой фирмы выдается только 1 разрешение на строительство. Во избежание попыток строительных компаний создания новых юридических лиц для получения новых разрешений, требования к девелоперам ужесточили.

Окончательный переход на проектное финансирование (с 1 июля 2019 г.)

С этой даты по всей России финансирование жилья будет производиться с привлечением денег застройщиков или кредитных средств. Оставшиеся новостройки, для которых получили разрешение до 1 июля 2019 г., продолжат реализацию жилья по старым правилам, но новых проектов с подобной схемой финансирования появляться уже не будет.

Последствия перехода

Для решения проблемы обманутых дольщиков, государство решило пойти по самому простому пути. Нет долевого строительства — нет и обманутых дольщиков. Однако подобная логика слабо работает в отношении такой сложной структуры, как российский рынок недвижимости. Такие резкие изменения структуры рынка недвижимости вполне могут привести к неожиданным последствиям.

Что произойдет после перехода на проектное финансирование:

• покупатели не смогут дешево покупать жилье на стадии котлована;
• вырастет себестоимость объектов недвижимости;
• на рынке сократится количество застройщиков.

Главное преимущество долевого строительства для покупателей — это возможность инвестировать в недвижимость на начальных этапах застройки и таким образом экономить до 30% от ее начальной стоимости. Когда вступят в силу новые изменения, покупатели все так же смогут вкладываться на стадии котлована, но сильной выгоды от такого приобретения получить уже не получится. Застройщики будут устанавливать цену, исходя из будущей стоимости готового жилья, а как сейчас.

Проектное финансирование лишает застройщиков «быстрых денег», которые они получали при долевом строительстве от покупателей в виде прямых инвестиций. Чтобы найти средства на строительство, фирмам придется обращаться в банки за немалыми кредитами, по которым придется выплачивать проценты, что в свою очередь приведет к снижению рентабельности.

Банки, в свою очередь, ужесточат требования к застройщикам. Кредиторы с опаской относятся к долгосрочным проектам, а потому будут сотрудничать преимущественно с крупными компаниями. А вот начинающим фирмам будет нелегко получить одобрение, так как целевые кредиты требуют составления детально проработанного плана. Новый механизм, помимо всего прочего, приведет к отслаиванию череды мелких застройщиков, которые не сумеют приспособится к новым механизмам.

Как поднимутся цены на квартиры в новостройках

Это, пожалуй, один из самых популярных вопросов, которые интересуют граждан. Но однозначного ответа на него дать пока не получится — в данный момент неясно, как вообще будет работать новая модель, и как поведут себя компании застройщики в условиях сильного прессинга.

С одной стороны, себестоимость проектов определенно вырастет. Проектное финансирование нагружает девелоперские компании новые кредиты. А измененный закон ставит застройщика примерно в такое же положение, что и простых граждан, приобретающих жилье в ипотеку — использую такие же ставки в 10-10,5%, за 3 года возведения объекта им придется заплатить банкам до 30% от основного долга кредита. Конечно же самый простой способ снизить или вообще «сбросить» такую нагрузку в подобной ситуации — увеличить цену объекта для покупателя.

Однако многие аналитики утверждают, что застройщикам это будет сделать очень тяжело. А объясняется это следующими условиями.

Условия, которые делают маловероятным повышение цен на жилье в ближайшие годы:

• ажиотаж на закупку новостроек;
• неопределенность на рынке первичной недвижимости.
• уменьшение спроса из-за снижения покупательской способности населения;

С 2016 г. российский рынок жилья переживает период кризиса и сильного затоваривания. В 2017 г. объем предложения составил около 7,6 миллионов квадратных метров жилья, тогда как в 2011-2013 годы было около 5 миллионов квадратных метров жилья. Число новых проектов в столице, и по всей России будет увеличиваться и впредь, аж до 1 июля 2019 г. Все потому что, застройщики стремятся реализовать как можно большее число объектов по старому закону, и, сами того не понимая, еще сильнее ухудшают свое положение.

Рост предложения провоцирует снижение спроса, которое подогревается также тем, что у граждан банально не хватает денег на покупку жилья. Имеются в виду население с доходами на уровне 40-50 тыс. руб. в месяц — именно они в настоящее время являются целевой аудиторией для застройщиков-девелоперов.

Если ко всему прочему иметь ввиду, что пока не подготовлена прочный фундамент для строительства и финансирования по новому закону, в первые несколько лет сделки будут заключаться с большой степенью риска для всех. А резкое увеличение цен на недвижимость может попросту обрушить неустойчивый рынок недвижимости.

Основными факторами, которые привели к упадку рынка, являются общее ослабление рубля и уменьшение покупательской способности населения. В среднем цены на жилье с 2016 г. опустились в среднем на 25% по сравнению с показателями докризисного периода. В 2018 г. наблюдался период относительной стагнации.

В связи с последними событиями, 2019 г. станет для рынка периодом неопределенности — давать какие-либо прогнозы тяжело, так как пока еще до сих пор не понятно как рынок недвижимости отреагирует на нововведения. Серьезное повышение цен при таких обстоятельствах — очень опасный шаг для девелоперов. Наиболее правильный сценарий — это уменьшение объема предложения. Застройщиков загнали в угол последние поправки в 214 Федеральном Законе, после чего они должны более тщательно подходить к строительству объектов и распределению денежных средств. В конце концов в будущем они все равно будут ждать положительную тенденцию, чтобы увеличить цены на жилье.

Прогнозы на 2019-2024 годы

Наиболее подходящий план развития событий в период с 2019 по 2024 годы — это плавное уменьшение предложения с постепенным увеличением цены, но, естественно, в разумных пределах. Того объема предложения, который уже представлен на рынке, должно быть достаточно, чтобы уменьшить удар по карману покупателей.

Стоимость недвижимости будет самой минимальной ориентировочно в 2020 г., когда на рынке появится много жилья, появившегося в период «строительного бума» 2018 г. Далее, скорее всего, последует еще около 2 лет стагнации и приспособления к новым рыночным реалиям. После чего участники рынка уже будут работать по обстоятельствам.

Стоит ли покупать жилье в 2019 году

214-ФЗ неизбежно канет в лету, но по-прежнему остается актуальным вопрос, стоит ли торопиться и приобретать жилье по договору долевого участия в 2019 г., пока еще не запрещено. Давайте рассмотрим, какие преимущества дает подобный формат сделки.

Так как главная цель проектного финансирования — защита прав дольщиков, то логично было бы предположить, что сделка такого формата будет более надежной, чем по договору долевого участия. Однако если ДУ работает на протяжении 15 лет вместе со всей накопленной за все годы судебной практикой, то новый порядок будет «обтачиваться» еще как минимум 3-4 года. В первые годы разрешение спорных моментов будет нелегким процессом. В этом отношении ДДУ явно превосходит проектное финансирование.

Договор долевого участия даже в 2019 году, все еще остается более приемлимой схемой инвестирования, в то время как проектное финансирование не дает такой возможности. Кроме этого, в последнем варианте вообще исключается необходимость вкладываться в проект заблаговременно — только если приобретатель хочет получить конкретный объект и он будет уверен что его никто не выкупит. Но стоит ли оно того, если можно просто купить акции положить деньги на депозит в банк под проценты, и через несколько лет приобрести уже готовый объект?

В случае с ипотекой ситуация тяжелее, особенно если у вас небольшой первоначальный взнос. Так как правительство уже 10 лет дает обещания об понижении кредитной ставки до 6-8%. В новых условиях нельзя угадать заранее, что выгодней: оформить кредит сейчас или все же подождать обещанные улучшения. В ожидании повышения цен на жилье, уменьшение ключевой ставки по ипотеке, должно стать едва ли не единственным способом сделать жилье в России более доступным.

Преимущества и недостатки проектного финансирования

Новая реформа строительства в Российской Федерации направлена для исправления недостатков старого закона, но вполне может только ухудшить положение дел на рынке недвижимости. Полноценная защита дольщиков, которую государство надеется получить, наступит только через несколько лет. Другими словами, это защита только тех кто еще будет покупать, в то время совершенно неясно, какие действия будут осуществлены по отношению к тем, кто купит квартиру в первые годы существования новой модели.

Покупка строящегося объекта недвижимости с 2019 г. из выгодной инвестиции превратится в обычное бронирование. Перечислив деньги на «эскроу-счет», приобретатели тем самым подтверждают свое желание купить конкретный объект. При этом денежные средства на таком счете заморожены — их нельзя использовать в каких-либо финансовых операциях и извлекать прибыль ни компаниям застройщикам, ни покупателям, ни банкам. Это просто фиксированная сумма, которая просто подвергается инфляции и лежит мертвым грузом пока объект не будет реализован.

Непонятно, кто и как будет осуществлять надзор за соблюдением прав дольщиков. Банки в соответствии с новыми поправками в законодательстве выступают в качестве гаранта того что деньги на эскроу-счетах не будут потрачены на другие цели, а регулировать строительство и выступать в качестве контрольного органа они не должны, за это отвечает Министерство строительства.

Проектное финансирование закрывает дорогу на рынок для новых застройщиков и усложняет деятельность нынешних. Когда у фирмы нет необходимого опыта взаимодействия с финансовыми организациями, ей будет нелегко разобраться со всеми «подводными камнями» процесса и спрогнозировать финансовые затраты. Кроме этого, кредитные организации, скорее всего, ужесточат требования к фирмам застройщикам, так как для кредитора финансирование строящегося объекта недвижимости связано с огромными рисками. В общем, переход к новому механизму проектному финансированию — это немалое потрясение абсолютно для всех участников рынка, от застройщиков до простых покупателей жилья.